14.05.22 - 20:17 “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinin tətbiqi üzrə bəzi məsələlərə dair “Amicus curiae” Rəy, Əliyev Qaya. yenidən baxılması

“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinin tətbiqi üzrə bəzi məsələlərə dair

“Amicus curiae” Rəy

Əliyev Qaya İbad oğlu,

Əmək Bazarı və Sosial Müdafiə Məsələləri üzrə Milli Observatoriyanın

Hüquq və audit şöbəsinin müdiri, hüquqşünas

Məlum olduğu kimi, Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının ayrı-ayrı məhkəmə tərkibləri arasında “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinin tətbiqi ilə bağlı fərqli hüquqi yanaşmaların mövcud olduğu nəzərə alınaraq, mübahisəli məsələ üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi baxımından Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 418-1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hüquqi mexanizmdən istifadə olunmasına qərar verilmiş, bununla əlaqədar olaraq Ali Məhkəmə müzakirəyə çıxarılmış mübahisəli hüquqi məsələni ictimaiyyətin diqqətinə çatdıraraq maraqlı şəxsləri və təşkilatları yazılı formada əsaslandırılmış hüquqi rəylərini Ali Məhkəməyə təqdim etməklə müzakirələrdə iştiraka dəvət etmişdir (http://www.supremecourt.gov.az/post/view/1418 ). Bu baxımdan Ali Məhkəmənin təşəbbüsünü yüksək qiymətləndirərək bu sahədə geniş təcrübəsi olan bir hüquqşünas kimi qaldırılan məsələ ilə bağlı hüquqi mövqeyimi diqqətinizə çatdırmağı zəruri hesab edirəm.

Məlum olduğu kimi, müəyyən bir sahəvi qanunvericilik aktının tətbiqi ilə bağlı məhkəmə təcrübəsində formalaşan hüquqi mövqelərin haçalanması bir qayda olaraq həmin qanunvericilik aktının tənzimlədiyi ictimai münasibətlərin xarakteri və onun məhkəmə predmetinə çevrilənədək iştirakçı subyektlərin praktikası ilə şərtlənir. Ona görə də hesab edirik ki, Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının icraatında olan hazırki iş üzrə məhkəmə təcrübəsində formalaşan hüquqi mövqe differensasiyasının faktiki mənşəyi bilavasitə ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatları tərəfindən ipoteka haqqında qanunvericiliyin müxtəlif formada tətbiqi ilə əlaqədardır.

Belə ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinə əsasən bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə (kursivlər müəllifə məxsusdur – Q.Ə.) ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.

“İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinə əsasən isə ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.

Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarının 2-ci bəndində də qərara alınmışdır ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayanın yalnız bir dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək imkanı vardır.

“İpoteka haqqında” Qanununun  43.1-ci maddəsindən görünür ki, hərracın təşkilatçısı hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə, hərracın iştirakçısı olmadıqda, hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə, hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə (bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın) – qeyd olunan hallardan biri baş verdikdə hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsində və özünün rəsmi internet saytında məlumat dərc etdirir

“İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində istifadə olunmuş “təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra” istilahının həmin Qanunun 43.1-ci maddəsinin məzmunu kontekstində təfsirindən aydın olur ki, təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsi dedikdə, təkrar hərracın baş tutmaması barədə Kütləvi İnformasiya Vasitələrində elanın dərc edilməsi başa düşülür.

“Kültəvi informasiya vasitələri haqqında” Qanunun 3-cü maddəsinə əsasən kütləvi informasiya vasitələri dedikdə - dövri mətbu nəşrlər, teleradio proqramları, informasiya agentlikləri, internet informasiya ehtiyatı, kinoxronika proqramları və digər yayım formalarıdır. Dövri mətbu nəşrlər dedikdə çap prosesinin və ya hər hansı surətçıxaran texnikanın vasitəsilə hazırlanmış, birdəfəlik tirajı 100 nüsxədən çox, daimi adı və cari nömrəsi olan, ildə azı on iki dəfə çıxan qəzetlər və ildə azı iki dəfə çap olunan jurnal, toplu, bülleten və başqa dövri nəşrlər başa düşülür.

Bu baxımdan, hərrac təşkilatçısı tərəfindən ipoteka saxlayana ünvanlanmış, mahiyyət etibarilə ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinə əsasən əldə etmək hüququnu izah edən, “İpoteka haqqında” Qanunda və ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi prosedurunu müəyyən edən digər qanunvericilik aktlarında nəzərdə tutulmadığından və müəyyən edilmədiyindən ipoteka haqqında qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hər hansı prosessual hərəkətin müddətinin axımının tənzimlənməsi baxımından heç bir hüquqi əhəmiyyət kəsb etməyən, məlumat və metodiki xarakterli bildiriş (təklif məktubu) konkret olaraq 1 nüsxədə və 1 şəxsə - ipoteka saxlayana təqdim olunduğundan həmin bildiriş “Kütləvi informasiya vasitələri haqqında” Qanunun 3-cü maddəsində kütləvi informasiya vasitələrinin və dövri mətbu nəşrlərin mahiyyətini müəyyən edən definitiv normanın tələblərinə cavab vermədiyindən (birdəfəlik tirajı 100 nüsxədən az olduğundan və yalnız 1 nüsxədə olduğundan) bu akt hərrac təşkilatçısı tərəfindən təkrar hərracın baş tutumaması barədə kütləvi informasiya vasitələrində məlumat yerləşdirilməsi kimi qiymətləndirilə bilməz. 

Göründüyü kimi, qanunun mənasına görə ipotekasaxlayana ipoteka predmetini almaq təklifi (oferta) ayrıca sənədlə (məktubla) deyil, hərracın baş tutmamış elan olunması ilə verilir.

Başqa sözlə, ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada 30 gün ərzində əldə etməsi üçün təkrar hərracın baş tutmaması barədə KİV-də elanın dərc edilməsi kifayətdir, 30 günlük müddətin axımı məhz həmin elanın dərc edilməsi ilə başlamış olur və bunun üçün hərrac təşkilatının ipoteka saxlayana hər hansı bir əlahiddə bildiriş və ya təklif göndərməsinə ümumiyyətlə ehtiyac yoxdur.

Qanunvericiliyin aşkar göstərişlərində qeyd olunan halda ipoteka saxlayana əlahiddə təklif məktubununun nəzərdə tutulmamasına baxmayaraq ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatları tərəfindən öz təşəbbüsləri ilə ipoteka saxlayanlara belə xüsusi məktub (təklif) göndərilməsi praktikasının formalaşmasının genezisi və mənşəyi aşağıdakı kimidir:

Azərbaycan Respublikasında ipoteka predmetinə icra icraatı qaydasında tutmanın yönəldilməsi təcrübəsini şərti olaraq 2 (iki) dövrə ayırmaq olar:

1. 2014-cü ilə qədər olan dövr – Bu dövrdə bir qayda olaraq ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatları tərəfindən ipoteka haqqında qanunvericiliyin hərracın təşkili ilə bağlı tələbləri yalnış başa düşülərək və səhv təfsir edilərək təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən ilkin satış qiymətinin 25% aşağı qiymətə əldə edilməsi proseduru növbəti hərracın keçirilməsi formasında tətbiq edilmiş, bu yalnış praktika hətta bəzi hallarda ipoteka predmetinin ipooteka saxlayan tərəfindən əldə olunması istiqamətində üç və daha çox hərracın keçirilməsi ilə müşayiət olunmuşdur. Başqa sözlə, ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatları ipoteka predmetinin təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməsini ayrıca bir hərrac mərhələsi kimi başa düşərək, bu prosesi ilkin və təkrar hərraclarda olduğu kimi maraqlı tərəflərə hərracın keçirilməsinə dair bildiriş göndərməklə, ilkin və təkrar hərracların keçirilməsi zamanı tətbiq olunan analoji prosedurları da tətbiq etməklə həyata keçirirdilər. Təsadüfi deyildir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarının təsviri, əsaslandırıcı hissələrində də bu yalnış praktikaya münasibət bildirilmiş və qeyd olunmuşdur ki, “Müraciətdən və Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun iclasındakı çıxışlardan göründüyü kimi, bəzən hərrac təşkilatçısı ipoteka saxlayanın təklifini də hərracın keçirilməsi kimi qiymətləndirərək üçüncü hərracı keçirir... Bununla bağlı Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd edir ki, təkrar hərrac adı ilə üç və daha çox hərracın keçirilməsi “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərindən irəli gəlmir və ipoteka qoyanın hüquqlarının pozulmasına səbəb olur. Belə ki, təkrar hərracın baş tutmaması ipoteka qoyan üçün ipotekaya xitam verilməsindən ibarət “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müəyyən hüquqi imkanların yaranması ilə nəticələnir.”
2. 2014-cü ildən sonrakı dövr - Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarının qəbul edilməsi ilə qeyd olunan məsələlərə aydınlıq gətirilməsi, habelə “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsinin həmin Qanuna zidd hesab edilməsinə, həmin Qanunun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayanın yalnız bir dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək imkanının birmənalı şəkildə göstərilməsi nəticəsində ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatlarının praktikasında ipoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetinin təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra əldə edilməsi prosedurunun 3-cü və ya 4-cü hərrac formatında həyata keçirilməsi təcrübəsinə son qoyuldu. Lakin bununla belə əvvəllər təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasını növbəti hərrac kimi təşkil edən, birinci və ikinci hərracda olduğu kimi maraqlı tərəflərə hərracın keçirilməsi ilə bağlı bildiriş göndərən ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatları bu proseduru növbəti hərracın keçirilməsi formasında icra etməkdən imtina etsələr də, bu relikt praktikanı ipoteka saxlayana təklif məktubu formatında bildiriş göndərməklə davam etdirdilər. Daha sonra isə bu qanunazidd və relikt praktika yaranmış məhkəmə mübahisələri nəticəsində məhkəmə sisteminə daşınaraq bəzi məhkəmələr tərəfindən tanınmağa və legitimləşdirilməyə başlandı. Sözügedən qeyri-qanuni və relikt praktikanın hərrac təşkilatçıları tərəfindən davam etdirilməsi motivləri isə ondan ibarət idi ki, görünür ki, Mülki Məcəllənin 298.1-ci maddəsinin 2018-ci ilin 28 dekabrdan əvvəlki redaksiyasına əsasən girov qoyulmuş əşyanın satılması nəticəsində götürülmüş məbləğdən, tutmanın həmin əşyaya yönəldilməsinə və onun satılmasına çəkilmiş xərclərin ödənilməsi üçün zəruri məbləğlər tutulduqdan sonra, girov saxlayanın tələbləri ödənildiyindən və həmin Məcəllənin 319.3-cü maddəsinə əsasən ipoteka ilə yüklü edilmiş obyektə tutma yönəldilməsi xərcləri satınalma qiymətindən tutulduğundan kommersiya təşkilatı olan və təbii olaraq kommersiya maraqlarını rəhbər tutmalı olan hərrac təşkilatları əmlakın hərracdan əldə edilməsi ilə bağlı xidmət haqları qismində mənfəətini nəzərə alaraq, bu xidmət haqlarını icra xərclərinin avanslaşdırılması formasında ipoteka predmetini əldə edən ipoteka saxlayandan tutduğundan və keçirilmiş hərracların xərclərini itirməmək naminə belə əmlakların ipoteka saxlayanlar tərəfindən əldə edilməsində xüsusi maraqlı olmuş, bu istiqamətdə əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı ipoteka saxlayanları ayrıca təklif məktubu ilə xəbərdar etməklə əmlakın əldə edilməsində təkid etmişdir. Hətta bir çox hallarda təcrübədə faktiki olaraq “İpoteka haqqında” Qanununun 43.8-ci maddəsinə zidd olaraq təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra məhz 30 təqvim günü ötməsinə baxmayaraq hərrac təşkilatçılarının ipoteka predmetini ipoteka saxlayanlara əldə etmək üçün şərait yaratması hallarına da geniş təsadüf edilməsi məhz bu motivlə bağlıdır. Bu zaman qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamış və relikt praktika kimi hərrac təşkilatlarının və ipoteka saxlayanların birgə kommersiya maraqlarına cavab verən ipoteka saxlayana ayrıca təklif məktubu göndərilməsi praktikası ipoteka haqqında qanunvericilikdə müəyyən edilmiş 30 təqvim günü müddətini ötürmüş tərəflər üçün alibi əhəmiyyəti daşımışdır.

Hesab edirik ki, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarının qəbul edilməsindən əvvəlki dövrdə təşəkkül tapmış və ipoteka saxlayana ayrıca təklif məktubunun göndərilməsi formasında davam etdirilən qeyd olunan relikt praktika tamamilə qanunsuz, ədalətsiz, mülki qanunvericiliyin, ələxüsus ipoteka haqqında qanunvericiliyin, konstitusiya qanunvericiliyin, habelə hüququn ümumi prinsiplərinin, eləcə də Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin presedent hüququnun tələblərinə ziddir.

Bəzi məhkəmələ qərarlarında əsassız olaraq təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra hərrac təşkilatçısı tərəfindən ipoteka saxlayana ünvanlanan bununla bağlı məktub (təklif) oferta kimi, ipoteka saxlayanın əmlakı əldə etməsinə dair cavab məktubu isə aksept və ya əmlakın əldə edilməsinə dair iradə ifadəsi kimi təfsir olunur ki, bu da mülki qanunvericiliyin tələblərinə tamamilə ziddir.

Belə ki, Mülki Məcəllənin 605-ci maddəsinə əsasən əşyaların alğı-satqısı haqqında müddəalar auksion satışı çərçivəsində, icraat və ya digər məhkəmə tədbirləri əsasında əşyaların əldə edilməsinə, habelə qiymətli kağızların və ya ödəniş vasitələrinin və elektrik enerjisinin əldə edilməsinə tətbiq olunmur. Lakin bununla belə bəzi məhkəmə qərarlarında faktiki olaraq alğı-satqı müqaviləsinin əsas komponentləri olan oferta və onun aksept olunması ilə bağlı müddəaları heç bir normativ zərurət olmadan analoji qaydada ipoteka predmetinin hərracdan əldə edilməsi proseduruna tətbiq edilməkdədir. Bu isə onunla nəticələnir ki, ipoteka saxlayanın əmlakın əldə edilməsi barədə cavab məktubu yalnış olaraq əmlakın faktiki əldə edilməsi kimi təfsir olunur. Əgər ipoteka saxlayanın əmlakın əldə edilməsi barədə məktubu əmlakın “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsi üzrə əldə edilməsi hesab olunursa hərracın yekunlarına dair protokolun funksional təyinatının nədən ibarət olması sual doğurur.

Həmçinin, “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsinə “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununda dəyişiklik edilməsi barədə” 28 dekabr 2018-ci il tarixli 1439-VQD saylı Qanunla əlavə edilmiş 43.7-1-ci maddəyə əsasən təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.

Göründüyü kimi qanunverici orqan məsələ ilə bağlı iradəsini birbaşa və səlis formada ifadə edərək bu halda ipoteka predmetinin əldə edilməsini ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı tərəfindən 30 təqvim günü ərzində imzalanan müqavilə qüvvəsinə malik protokolla şərtləndirmişdir. Beləliklə, qanunvericinin aşkar hüquqi mövqeyindən göründüyü kimi ipoteka predmetinin əldə edilməsi və bununla bağlı iradə ifadəsi hər hansı bir təklif məktubu və ya onun cavablandırılması ilə deyil, məhz tərəflər arasında təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən 30 təqvim günü ərzində bununla bağlı müqavilə qüvvəsinə bağlı protokolun imzalanması ilə şərtləndirilmişdir.

Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarının 2-ci və 3-cü bəndindəki mövqeyinə əsasən “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayanın yalnız bir dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək imkanı vardır. Həmçinin, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinə əsasən bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər. İkinci hərrac keçirildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etmədikdə, ipoteka qoyan mülki məhkəmə icraatı qaydasında ipotekaya xitam verilməsini tələb edə bilər. Göründüyü kimi, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci və 43.8-ci maddələrinin məzmunundan və həmin maddələrin şərhindən aydın olur ki, ipoteka saxlayan ikinci hərrac baş tutmadıqdan sonra ipoteka predmetini müstəqil şəkildə, birbaşa, ona bu barədə hər hansı bir əlavə oferta, təklif məktubu və s. verilməsinə və ya bu ofertanı aksept etməsinə ehtiyac duymadan birbaşa əldə etmək imkanı qazanır. “İpoteka haqqında” Qanunun preambulasında qeyd olunmuşdur ki, bu Qanun mülki hüquqi müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin icrasının təmin edilməsi ilə bağlı ipotekanın yaranması əsaslarını, onun dövlət qeydiyyatı, təmin olunmuş borcun və digər mülki hüquqi öhdəliyin ipoteka hesabına ödənilməsi qaydalarını, tərəflərin hüquq və vəzifələrini müəyyən edir, habelə bu sahədə digər münasibətləri tənzimləyir. Başqa sözlə desək, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi prosedurunu tənzim edən ixtisaslaşdırılmış normativ hüquqi akt olan “İpoteka haqqında” Qanunda ipoteka predmetinin ipoteka saxlayana təklif edilməsi və ipoteka saxlayanın həmin ofertanı aksept etməsi üsulu ilə iradə ifadəsi forması nəzərdə tutulmamışdır. Çünki yuxarıda qeyd olunduğu kimi “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci və 43.8-ci maddələrinin məzmunundan göründüyü kimi təkrar hərrac baş tutmadıqdan sonra ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətinin 25 az olmayan qiymətlə əldə etməsinə dair subyektiv hüququ bilavasitə “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsi əsasında yarandığından onun hüququ əldə etməsi üçün hər hansı digər əsasa (ona bu barədə təklif və ya oferta verilməsi, onun əlavə bildirişlə məlumatlandırılması və s.) ehtiyac olmadığından sonuncunun belə bir ofertanı aksept etməsi proseduruna da ehtiyac yoxdur. Eyni zamanda, AR Mülki Məcəlləsinin müqavilənin hərracda bağlanmasını tənzim edən 414-416-cı maddələrində də belə bir prosedur nəzərdə tutulmamışdır.

Bununla yanaşı, ipoteka predmetinin təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməsi prosesinə ona bununla bağlı təklifin verilməsi prosedurunun tətbiqi tərəflər arasındakı hüquq münasibətlərinə yanlış olaraq dolayısı ilə “İcra haqqında” Qanunun 53-cü maddəsinin müddəalarının tətbiq edilməsi deməkdir. Belə ki, tələbkara ayrıca təklif verilməsi və həmin təklifin qəbul edilməsi proseduru  “İcra haqqında” Qanunun 53.1-ci maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi ipotekanın yox, məhz üzərinə həbs qoyulmuş əmlakın icra xidməti tərəfindən realizəsi zamanı həyata keçirilir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 53.1-ci maddəsində birmənalı şəkildə göstərilir ki, üzərinə həbs qoyulmuş əmlak, qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak istisna olmaqla, həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, tələbkara təklif olunur. Tələbkar imtina etdikdə həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində satılmalıdır.

Müqayisə üçün “İpoteka haqqında” AR Qanununun 43.7-ci maddəsinin məzmununu təklif edirik:

“43.7.  Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər.”

Və ya:

“43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.”

Və ya:

“43.8.  İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.”

Göründüyü kimi üzərinə həbs qoyulmuş əmlakın realizə prosedurasından fərqli olaraq ipoteka predmetinin realizəsi zamanı hər hansı tərəfin hər hansı tərəfə təklifi (ofertası) və ya (aksept) proseduru nəzərdə tutulmamışdır. Məhkəmələr isə bəzi hallarda ipoteka saxlayanın hərracın təşkilatçısının belə məktubuna cavab məktubu göndərməsini əmlakın əldə edilməsi kimi qiymətləndirir, bu zaman ipoteka saxlayanın təkrar hərrac baş tutmadıqdan sonra 30 gün ərzində ipoteka predmetinin əldə edilməsinə dair real addımlar atmadığını, hərrac mərkəzi ilə ipoteka predmetinin hərracdan əldə edilməsinə dair protokol imzalamamasını və digər maliyyə öhdəliklərini icra etməməsini nəzərə almır.

Mülki Məcəllənin 11.1-ci maddəsinə əsasən mülki hüquq münasibətləri mülki qanunvericiliklə və ya tərəflərin razılaşması ilə birbaşa tənzimlənmədikdə və onlara tətbiq edilə bilən işgüzar adət olmadıqda həmin münasibətlərə, əgər bu, onların mahiyyətinə zidd deyildirsə, oxşar münasibətləri tənzimləyən mülki qanunvericilik normaları tətbiq edilir (qanunun analogiyası). Mülki Prosessual Məcəllənin 13.4-cü maddəsinə əsasən barəsində mübahisə edilən hüquq münasibətlərini tənzimləyən hüquq norması olmadıqda, məhkəmə analoji münasibətləri tənzimləyən hüquq normalarına müraciət edir. Lakin məsələyə bu hüquqi mövqedən yanaşan və “İcra haqqında” Qanunun 53.1-ci maddəsində müəyyən edilmiş təklif prosedurunu ipoteka predmetlərinin realizəsinə tətbiq edən hərrac təşkilatçıları və bu qanunazidd praktikanı legitimləşdirən bəzi məhkəmələr unudurlar ki, “Normativ hüquqi aktlar haqqında” Konstitusiya Qanununun 13.5-ci maddəsinə əsasən cinayət, inzibati xətalar və vergi qanunvericiliyində, məsuliyyətə cəlb olunma, hüquqların məhdudlaşdırılması və vəzifələrin müəyyən edilməsi hallarında hüququn analogiyasından və ya qanunun analogiyasından istifadə oluna bilməz. Məsələ burasındadır ki, ipoteka qoyana (icra sənədi üzrə borcluya) məxsus əmlaka tutma yönəldilməsi borclunun mülkiyyət hüquqlarının qanunvericidə müəyyən edilmiş qaydada məhdudlaşdırılması, onun qanuni əsaslarla müəyyən əmlak məhrumiyyətlərinə məruz qoyulması və icra icraatı prosesində vəzifələrinin müəyyən edilməsi halları ilə müşayiət olunan məcburi icra hərəkətləridir.

Odur ki, qanunvericiliyin belə məcburi icra hərəkətlərinin tətbiqi zamanı onun mülkiyyət hüquqlarının və əmlak mənafelərinin daha da məhdudlaşdırılmaqla tutma yönəldilmiş əmlakının tələbkar (ipoteka saxlayan) tərəfindən əldə edilməsinə qanunvericilikdə müəyyən edilmiş 30 təqvim günündən əlavə vaxt qazandırmaqla digər qanunvericilik aktının analogiya üzrə tətbiqi “Normativ hüquqi aktlar haqqında” Konstitusiya Qanununun 13.5-ci maddəsinin tələblərinə qəti və birmənalı şəkildə ziddir.

Eyni zamanda istinad olunan Konstitusiya qanununun 16.0-cı maddəsində hüququn analogiyasından və qanununun analogiyasından istifadə olunmasını istisna edən digər hallar da sadalanmışdır. Belə ki, həmin maddəyə əsasən aşağıdakı hallarda hüququn analogiyasından və ya qanunun analogiyasından istifadə oluna bilməz:

16.0.1. qanunvericilikdə boşluqlar zahiri xarakter daşıdıqda;

16.0.2. normativ tənzimləmə zərurəti olmadıqda;

16.0.3. normativ tənzimləmə qanunla qadağan olunduqda;

16.0.4. normativ tənzimləmə mövcud olduqda.

Göründüyü kimi ipoteka haqqında qanunvericiliyin istinad olunan müddəalarında ipoteka predmetinin təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməsi prosedurunun konkret hüquqi tənzimlənməsi mövcuddur. Belə ki, bu zaman ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün 30 təqvim günü olan müddətin axımı təkrar hərracın baş tutmaması ilə bağlı KİV-də və ya hərrac təşkilatçısının internet saytında elanın dərc olunması ilə başlayır, belə elanın dərc olunması ipoteka saxlayanın əmlakı 30 təqvim günü ərzində təkrar hərracdakı satış qiymətinin 25% endirimlə əldə etmək hüququnun yaranması ilə nəticələnir, ipoteka saxlayan isə bu hüququ hərracın təşkilatçısı ilə onun arasında imzalanan protokolla reallaşdırır.

Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarında xüsusilə vurğulamışdır ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi hüquq münasibətlərinin müəyyənliyini və sabitliyini yaratmaq, habelə ipoteka saxlayanı öz hüquqlarından vaxtında istifadə etməsi üçün intizamlandırmaq məqsədini daşıyır. İpoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetini almaq imkanından vaxtında istifadə edilməməsi, ipoteka qoyan üçün mühüm olan ipotekaya xitam verilməsi imkanından istifadə etmək hüququnu yaradır. “İpoteka haqqında” Qanunun başqa şəkildə şərh edilməsi, yəni ipoteka saxlayana bu imkanın qanunla müəyyən edilmiş müddətdən sonra da yenidən verilməsi, ipoteka qoyanın qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarar. 

Əfsuslar olsun ki, məhkəmə praktikasında bəzi hallarda hərrac təşkilatçısının təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra ipoteka saxlayana öz təşəbbüsü ilə ünvanladığı təklif məktubunun ipoteka saxlayan tərəfindən müvafiq cavab məktubu ilə müsbət cavablandırılması ipoteka saxlayanın əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı iradə ifadəsi və hətta əmlakı əldə etməsi kimi qiymətləndirilir ki, bu da “İpoteka haqqında” Qanunun tələbləri ilə yanaşı daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında qanunvericiliyə ziddir. Belə ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 42.8-ci maddəsinə əsasən  hərracın nəticələri haqqında protokol ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına ipotekaya xitam verilməsi və yeni mülkiyyətçi haqqında qeydlərin müvafiq reyestrə daxil edilməsi üçün əsas hesab olunur. Həmçinin, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.2-ci maddəsinə əsasən qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab edilmişdir. 

Göründüyü kimi, istər “İpoteka haqqında” Qanunun 42.8-ci maddəsinin, istərsə də “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.2-ci maddəsinə əsasən ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına ipotekaya xitam verilməsi və yeni mülkiyyətçi haqqında qeydlərin müvafiq reyestrə daxil edilməsi, eləcə də daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsasın ipoteka saxlayanın hərrac təşkilatçısına ünvanladığı hər hansı bir razılıq məktubunun yox, məhz hərracın nəticələri haqqında protokolun təşkil etdiyini nəzərə alsaq ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinin əldə edilməsinə dair razılıq məktubunun yox, bununla bağlı real addımlar və hərəkətlər qismində hərracın nəticələri haqqında protokolun əmlakın əldə edilməsi faktı kimi rəhbər tutulması məntiqli, qanuni və əsaslıdır.

Halbuki ipoteka saxlayan əmlakın əldə edilməsinə dair hərrac təşkilatçısının qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamış və özfəaliyyətinin nəticəsi olan təklifinə verdiyi müsbət cavab məktubu əsasında deyil, məhz hərrac protokolu əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həmin əmlakla bağlı hüquqlarını qeydə aldıra bilər.

Konstitusiya Məhkəməsinin istinad olunan qərarında isə Konstitusiya nəzarəti orqanı bu halda ipoteka predmetinin 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan tərəfindən onun əldə edilməsi ilə bağlı mövqe bildirməsini və ya iradə ifadəsini deyil, məhz əmlakı əldə etməsini şərtləndirmişdir ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında qanunvericiliyin qeyd olunan normaları da bu halda daşınmaz əmlakın əldə edilməsi faktının məhz hərracın yekunları protokolu ilə müəyyən edildiyini göstərmişdir.

Başqa sözlə, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi qanunvericilik ipoteka saxlayandan təkrar hərrac baş tutmadıqdan sonra 30 gün ərzində ipoteka predmetini əldə etmək niyyətində olmasını və belə niyyəti hansısa formada ifadə etməsini deyil, məhz konkret olaraq əmlakı əldə etməsini tələb etmişdir.

Beləliklə, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarının 3-cü bəndində ikinci hərrac keçirildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini əldə etmək istəyində olmadıqda yox, məhz konkret olaraq “əldə etmədikdə” ipoteka qoyanın mülki məhkəmə icraatı qaydasında ipotekaya xitam verilməsini tələb edə bilməsi qeyd olunmuşdur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında qanunvericilik isə bu zaman daşınmaz əmlakın hərracdan əldə edilməsinin yeganə üsulu kimi hərracın yekunlarına dair protokolun imzalanmasını müəyyən etmişdir.

Belə olan halda hərrac təşkilatçısı tərəfindən ipoteka saxlayana göndərilən qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamış təklif məktubuna sonuncunun müsbət cavab məktubunun, yaxud əmlakın əldə edilməsi istəyi ilə bağlı deklarativ bəyanatının iradə ifadəsi hesab edilməklə əmlakın əldə edilməsi kimi qiymətləndirilməsi Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarının təkrar hərrac baş tutmadıqdan sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməməsi (“əldə etmək istəyində olmaması” və ya “əldə etməkdən imtina etməsi” deyil məhz “əldə edilməməsi”)  ilə bağlı ipotekaya xitam verilməsi ilə bağlı qəti, birbaşa və imperativ müddəalarının ipoteka qoyanın mülkiyyət hüquqlarının əsassız olaraq məhdudlaşdırılmasına yönəldilmiş müddəa kimi təfsir etməyə, habelə həmin qərarın qətiliyinə və sabitliyinə xələl gətirməyə cəhd kimi qiymətləndirilə bilər.

“Konstitusiya Məhkəməsi haqqında” Qanunun 66.2-ci maddəsinə əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin qərarları qüvvəyə mindikdən sonra şərtsiz icra olunmalıdır. Konstitusiya Məhkəməsinin qərarlarını icra etməyən vəzifəli şəxslər Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada məsuliyyət daşıyırlar.

“Konstitusiya Məhkəməsi haqqında” Qanunun 63.4-cü maddəsinə əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu tərəfindən qəbul edilmiş qərarlar qətidir, heç bir orqan və ya şəxs tərəfindən ləğv edilə, dəyişdirilə və ya rəsmi təfsir edilə bilməz.

AR Konstitusiyasının 71-ci maddəsinin V hissəsinə əsasən bu Konstitusiyanın heç bir müddəası insan və vətəndaş hüquqlarının və azadlıqlarının ləğvinə yönəldilmiş müddəa kimi təfsir edilə bilməz.

Eyni zamanda, AR Mülki Məcəlləsinin 324.1-ci maddəsinə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir.

Mülki Məcəllənin istinad olunan maddəsinin məzmunu kontekstində məsələyə yanaşdıqda belə qənaətə gəlmək olar ki, hazırki iş üzrə istinad olunan əqdin bağlanmasına dair razılıq məktubu yox, məhz mübahisələndirilən əqdin özü (konkret halda əmlakın əldə edilməsinə dair hərrac protokolu) əmlakın əldə edilməsinə dair iradə ifadəsi ola bilərdi.

Həmçinin bildiririk ki, ipoteka saxlayan tərəfindən hərrac təşkilatçısına məktub göndərilməsi və bununla da iradəsini ifadə etməsi o zaman tələbkarın real iradə ifadəsi hesab oluna bilərdi ki, hərracın predmetini hər hansı daşınar və ya daşınmaz əmlak deyil, müqavilə bağlamaq hüququ təşkil etmiş olardı. Belə ki, Mülki Məcəllənin 415.6-cı maddəsinə əsasən əgər hərracın predmeti yalnız müqavilə bağlamaq hüququ olmuşsa, belə müqaviləni tərəflər hərrac qurtardıqdan və protokol rəsmiləşdirildikdən sonra iyirmi gündən və ya bildirişdə göstərilən başqa müddətdən gec olmayaraq imzalamalıdırlar.

Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyası tərəfindən ictimai müzakirəyə çıxarılan məsələnin mahiyyətindən belə aydın olur ki, burada müzakirə predmetini daha çox müqavilə bağlamaq hüququnun hərracı deyil, məhz ipoteka predmeti olan əmlakın hərracı təşkil edir. Bu baxımdan predmeti müqavilə bağlamaq hüququ olan hərracın keçirilməsi üzrə müddəaların heç bir normativ zərurət olmadan ipoteka predmeti olan əmlakın hərracına tətbiq edilməsi də yolverilməzdir.

Həmçinin, “İpoteka haqqında” Qanunun kontekstual təfsiri də onu deməyə əsas verir ki, bu Qanunda qanunverici əmlakın hərracdan əldə edilməsi istiqamətində real iradə ifadəsi kimi yalnız əmlakın hərracdan əldə edilməsinə dair hərracın yekunlarına dair protokolu müəyyən etmişdir. Müqayisə üçün qeyd edək ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.1.3-cü maddəsinə əsasən hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə hərracın təşkilatçısı hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsində və özünün rəsmi internet saytında məlumat dərc etdirir. Göründüyü kimi hərracı udmuş iştirakçı “İpoteka haqqında” Qanunun 42-ci maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq hərracda iştirak hüququnu əld etmək üçün tələb olunan zəruri sənədləri hərrac təşkilatına təqdim etməsinə, hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməsinə, hərracda iştirak etməsinə, ipoteka predmeti olan əmlaka iddiaçı olmasına, hətta hərracın qalibi olmasına və bu barədə iradəsini daha aydın, ardıcıl və real addımlarla ifadə etməsinə baxmayaraq hərracın nəticələri barədə protokolu imzalamadığından onun sadalanan hərəkətləri və addımları heç bir hüquqi nəticə doğurmur. Bütün bunlar bir daha onu göstərir ki, ipoteka haqqında qanunvericilik əmlakın hərracdan əldə edilməsini yalnız və yalnız hərrac yekunları barədə protokolun imzalanması aktına müncər etmişdir.  

Maraqlı cəhət ondan ibarətdir ki, məhkəmə təcrübəsində bir çox hallarda məhkəmələr ipoteka qoyanlar tərəfindən “İpoteka haqqında” Qanunun 42.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş bildirişin ona rəsmi təqdim olunmadığını əsas gətirərək hərracın nəticələrinin etibarsızlığı barədə qaldırılmış iddiaları belə arqumentləri formal-mülahizə kimi qiymətləndirərək təmin etmir, mövqelərini onunla əsaslandırırlar ki, ipoteka qoyan icra sənədi üzrə tərəf kimi icra icraatını təqib etməli, hərracın gedişi ilə maraqlanmalı və bu barədə məlumat əldə etməli idi (Yaxud icra məmurunun icraata başlamaq haqqında qərarı və könüllü icra bildirişi ona təqdim edilmiş və hərracın keçiriləcəyi onun üçün proqnozlaşdırılan olmuşdur). Lakin digər tərəfdən qanunvericilikdə nəzərdə tutulmadığı halda təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra ipoteka saxlayana müvafiq bildiriş və ya təklif məktubunun hüquqi fakt kimi nəzərə alınması başa düşülən deyil.

Qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən tələblərindən göründüyü kimi ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 gün ərzində ipoteka predmetini əldə etmək hüququ var. İpoteka qoyanın isə ipoteka saxlayanın sözügedən hüququnundan vaxtında istifadə etmədiyi və ya ümumiyyətlə istifadə etmədiyi halda ipotekaya xitam verilməsi ilə bağlı tələb irəli sürmək hüququ vardır. Bu baxımdan, qeyd etməyi zəruri hesab edirik ki, hər kəs qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş şərtlər çərçivəsində ondan (qanundan) irəli gələn hüququn daşıyıcısı olmaqla qanuni gözlənti hüququna malikdir. Nəzərə alınmalıdır ki, hüquq tətbiqetmə təcrübəsində vətəndaşın qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş imkanlardan istifadəsinin mümkünsüz hala gətirilməsi həmin imkanı özündə əks etdirən normanın deklarativ xarakter daşımasına dəlalət edir. Bu səbəbdən hər kəs qanunvericilikdə təsbit olunmuş hüquqlarının toxunulmazlığından, eləcə də qanunla müəyyən olunmuş qaydalara, o cümlədən ipoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetinin təkrar hərracın baş tutmaması barədə KİV-də elan dərc edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmədiyi və ya həmin müddətdən sonra əldə etdiyi halda mülkiyyətçi kimi ipotekaya xitam verilməsini tələb etmək  imkanı olmasından əmin olmalıdır. Heç kəs hüquqlarının, o cümlədən gözlənilən mülkiyyət hüquqlarının pozulmasını daimi olaraq gözləməyə və ya istənilən anda onların pozula biləcəyini güman etməyə məcbur edilə bilməz. Sonuncu xüsusat qanunun aliliyinin əsas elementlərindən biri kimi çıxış edən hüquqi müəyyənlik prinsipindən irəli gəlir. 

Qeyd etməyi zəruri hesab edirik ki, qanunvericilikdə müəyyən edilmiş müddət ərzində əmlakın ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməməsi nəticəsində ipotekaya xitam verilməsinin zəruriliyi ondan irəli gəlir ki, ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlak açıq hərrac vasitəsi ilə satılmır, sonradan isə ipoteka saxlayan onu əldə etməkdən imtina edir yaxud əldə etməkdə maraqlı olmur. Nəticədə həmin əmlak artıq borcun təminat sırasından çıxır və bu səbəbdən həmin əmlak üzərində hər hansı yüklülüyün qalmasına lüzum qalmır. Məhz bu zərurətdən irəli gələrək qanunvericilik ipoteka predmeti həm açıq hərracda satılmadığı halda, həm ipoteka saxlayan tərəfindən 30 gün ərzində əldə edilmədiyi halda onun ipotekadan azad edilməsi və ipotekaya xitam verilməsini müəyyən etmişdir.

Belə ki, Avropa Məhkəməsinin prinsipial hüquqi mövqeyi ondan ibarətdir ki, qanun, qanunverici normaların kifayət qədər dəqiq ifadə olunmasını, bu və ya digər hərəkətin hansı nəticələrə səbəb olacağını görməyə imkan verməsini tələb edən müəyyən olunmuş standarta cavab verməlidir (Avropa Məhkəməsinin Deryus Litvaya qarşı iş üzrə 31 iyul 2000-ci il tarixli qərarı və həmin Məhkəmənin Böyük Palatasının Baranovski və Braniovski Polşaya qarşı işlər üzrə 28 mart 2000-ci və 22 iyul 2004-cü il tarixli qərarları).

Həmçinin, AİHM-in "Miragall Eskolano və digərləri İspaniyaya qarşı" iş üzrə 25 yanvar 2000-ci il tarixli qərarında deyilir ki, atılmalı olan formal addımları və şikayətlərin verilməsi üçün riayət edilməli olan müddət məhdudiyyətlərini tənzimləyən qaydalar ədalət mühakiməsinin lazımi qaydada həyata keçirilməsinin və xüsusi ilə hüquqi müəyyənlik prinsipi ilə uyğunluğunun təmin edilməsi məqsədini daşıyır. Məhkəmə mübahisəsi üzrə tərəflər bu qaydaların tətbiq edilməsini nəzərə almalıdır.

Məhkəmə “Sporronq və Lonnrot İsveçə qarşı” işdə qeyd etmişdir ki, mülkiyyətçinin əmlakına hüququ ilə bağlı statusu toxunulmaz qalsa da, mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi imkanının əhəmiyyətli dərəcədə məhdudlaşdırılması ilə mülkiyyət hüququ “şərti və qeyri-sabit” xarakter almışdır.

“Zvierzinski Polşaya qarşı” iş üzrə 19 iyun 2001-ci il tarixli qərarında İnsan Hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsi qeyd etmişdir ki, mülkiyyətə hər hansı müdaxilə həm də mütənasiblik tələbinə uyğun olmalıdır. Müdaxilə cəmiyyətin ümumi maraqlarının tələbləri ilə fərdi şəxsin fundamental hüquqlarının müdafiəsi tələbləri arasında “ədalətli tarazlığa” cavab verməlidir.

Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu da əvvəllər ifadə etdiyi hüquqi mövqeyini təkrarlamaqla qeyd edir ki, konstitusiya hüququnun doktrinası hüquqi müəyyənlik prinsipini Konstitusiyanın Preambulasında öz əksini tapan qanunun aliliyinin əsas elementlərindən biri kimi tanıyır. Hüquqi müəyyənlik prinsipi isə digər tələblərlə yanaşı ən ümumi mənasında mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur («Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 228.5-ci maddəsinə dair» Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 27 may 2008-ci il tarixli Qərarı).

Məhkəmə təcrübəsində bəzi hallarda məlum təklif məktubuna ipoteka saxlayanın müsbət cavab məktubunun əsassız və qanunsuz olaraq ipoteka predmetinin əldə olunması kimi qiymətləndirilməsi tərəflər arasındakı hüquq münasibətlərində, o cümlədən icra sənədlərinin icrasında da qeyri-müəyyənlik və hüquqi labirint yaradır.

Halbuki, Ali Məhkəmənin Plenumunun “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” 04 saylı, 24 noyabr 2005-ci il tarixli Qərarının 1-ci bəndində göstərilmişdir ki, Məhkəmə qətnaməsi mülki və iqtisadi mübahisələrdən irəli gələn işlər üzrə ədalət mühakiməsinin yekun aktı olduğu üçün onun qəbul edilməsi ilə mübahisəli hüquq münasibətlərində müəyyənlik yaranmalı, pozulmuş və mübahisə edilən hüquqların və qanunla qorunan mənafelərin real bərpası təmin olunmalıdır.

Belə ki, praktikada intensiv təsadüf olunan hallarda ipoteka saxlayan hərrac təşkilatçısının məlum təklif məktubuna müsbət cavab məktubu göndərməklə kifayətlənir və daha sonra əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı heç bir real addım atmır, protokol imzalamır, hətta bəzi hallarda isə əmlakın dəyərinin icra sənədi üzrə tələb həcmindən artıq olan hissəsini ipoteka qoyana qaytarmır. Məhkəmə isə ipoteka qoyanın bu halda ipotekaya xitam verilməsi barədə iddia tələbini ipoteka saxlayanın hərracın təşkilatçısına ünvanladığı cavab məktubunu əsas götürərək və əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı iradə ifadəsi kimi qiymətləndirərək təmin etmir. Bu halda “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələri və Konstitusiya Məhkəməsinin istinad olunan qərarı hər hansı əsasla ipoteka predmetinin təkrar hərracına yol vermədiyindən həmin ipoteka predmetinin yenidən dövriyyəyə buraxılması və hərraca çıxarılması, bununla da sözügedən icra sənədinin icrası qeyri-mümkündür. Eyni zamanda, məlum olduğu kimi, AR Mülki Məcəlləsinin 1.2-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllənin vəzifələrindən biri də mülki dövriyyəni təmin etməkdən ibarətdir. Qeyd olunan əsaslarla mülkiyyətçinin ipotekaya xitam verilməsinə dair iddia tələbi rədd olunduğundan əmlak süni şəkildə və əsassız olaraq mülki dövriyyədən kənarda saxlanılır və onun mülki dövriyyəsi bloklanmış olur. Başqa sözlə məhkəmənin belə mövqeyi sözügedən əmlakın nə icra sənədi üzrə tələbin ödənilməsi istiqamətində realizəsinə, nə də ipotekadan azad edilərək mülki dövriyyəyə qaytarılmasına, yaxud ipoeka yüklüyündən azad edilərək borclu tərəfindən açıq bazarda satılaraq borcun borcun ödənilməsinə imkan verir. İpoteka institutunun məqsədi heç də əmlakı qeyri-müəyyən müddətə, əbədi olaraq sərəncam hüquqları bloklanmış vəziyyətdə və mülki dövriyyədən kənarda saxlamaq deyil, öhdəliklərin icrasının təmini üsulu kimi öhdəlik icra olunmadığı təqdirdə əmlakın realizəsi hesabına öhdəliyin icrasını təmin etmək, əmlakın realizəsi mümkün olmadığı təqdirdə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə ipoteka saxlayan tərəfindən birbaşa mənimsənilməsinə yol verməmək şərtilə öhdəliyin məbləği həcmində yaranmış borcla əvəzləşdirmək, kreditor buna maraq göstərmədiyi və ya etinasız yanaşdığı təqdirdə ipoteka yükülülüyündən azad edilməklə mülki dövriyyəyə qaytarmaqdır. Beləliklə, ipoteka institutunun məqsədi heç də əmlakın hüquqi müqəddəratını mübahisələndirilən qeyri-müəyyən vəziyyətdə saxlamaq deyil. Belə mövqe nəticəsində formalaşan qeyri-müəyyən vəziyyət ipoteka saxlayanın mülkiyyət hüquqlarını və əmlak mənafelərini pozur.

Məhkəmə təcrübəsində bəzi hallarda məlum təklif məktubuna ipoteka saxlayanın müsbət cavab məktubunun əsassız və qanunsuz olaraq ipoteka predmetinin əldə olunması kimi qiymətləndirilməsi icra icraatında ipoteka saxlayan tərəfindən hüquqlardan sui-istifadə və ipoteka qoyanın mülkiyyət hüquqlarına tənasübsüz və əsassız müdaxilə halları ilə nəticələnə bilir.

Belə ki, praktikada bəzi hallarda əmlakın gözlənilən satış qiymətinin icra sənədi üzrə tələb həcmindən artıq olan hissəsini ipoteka qoyana qaytarmaq niyyəti olmayan ipoteka saxlayan təkrar hərrac və ya təkrar hərracın baş tutmaması barədə elan dərc olunduqdan sonra icra qurumuna “İcra haqqında” Qanunun 23.1.1-ci maddəsi üzrə icra sənədini onu vermiş məhkəməyə və ya digər orqana qaytarılması, yaxud həmin Qanunun 17.1.10-cu maddəsinə müvafiq olaraq icraatın dayandırılması barədə müraciət edir. Məhkəmə təcrübəsində bu praktikaya bəzi hallarda loyal yanaşılması ipoteka predmeti olan əmlakların yuxarıda qeyd olunduğu kimi qeyri-müəyyən müddətə mülki dövriyyəsinin süni şəkildə məhdudlaşdırılması, ipoteka qoyanın əmlak hüquqlarına əsassız müdaxilə və əmlakın heç bir zərurət olmadan ipotekada saxlanılması, hətta müəyyən hallarda isə dəfələrlə açıq hərracdan satışa çıxarılması ilə nəticələnir. Belə ki, məsələnin belə qoyuluşu faktiki olaraq tələbkarın gələcəkdə həmin icra sənədini “İcra haqqında” Qanunun 23.3-cü maddəsinə əsasən yenidən icraya yönəldilməsi və ya müvafiq olaraq həmin Qanunun 19-cu maddəsinə əsasən icraatın təzələnməsi yolu ilə yeni hərracların keçirilməsi və Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun istinad olunan qərarındakı hüquqi mövqeyə zidd olaraq ipoteka predmetinin dəfələrlə hərraca çıxarılması üçün nəzəri imkanlar yaradır. Belə olan halda, bu mövqe ona əsas yaradır ki, tələbkar icra sənədinin “İcra haqqında” Qanunun 23.3-cü maddəsinə əsasən yenidən icraya yönəldilməsi üçün müraciət etsin, həmin müraciət əsasında icra sənədi yenidən icraya yönəldilsin və ipoteka predmeti bir daha ilkin və təkrar hərracdan satışa çıxarılsın və bu dəfə də hərraclar baş tutmadıqdan sonra həmin alqoritm üzrə icra sənədinin yenidən məhkəməyə qaytarılması üçün icra qurumuna müraciət etsin və icra qurumu da icra sənədini onu vermiş məhkəməyə qaytarsın. Bu alqoritmin sonsuz sayda təkrarlanmasına dair nəzəri imkanı nəzərə aldıqda belə mövqe Konstitusiya Məhkəməsinin Plemunun qərarındakı “İpoteka haqqında” Qanunda yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsinin həmin Qanuna zidd hesab edilməli olmasına dair hüquqi mövqeyinə zidd olaraq icra sənədinin yenidən icraya yönəldilməsi əsası ilə əmlakın yenidən hərraca çıxarılmasına rəvac vermiş olur.

Bu baxımdan qeyd olunan halda tələbkarın icra sənədinin icraatının dayandırılması və ya onu vermiş məhkəməyə və digər orqana qaytarılması barədə icra qurumuna müraciəti birmənalı şəkildə ipoteka predmeti olan əmlakın əldə edilməsindən imtina kimi qiymətləndirilməlidir.

Bununla yanaşı, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi prosedurunun icrası çərçivəsində hərracların keçirilməsi prosesində “İcra haqqında” Qanunun 17.1.10-cu və 23.1.1-ci maddəsinin tətbiqi ilə bağlı qeyd etməyi zəruri hesab edirik ki, belə vəziyyət “İcra haqqında” Qanunun 1-1-ci maddəsində müəyyən edilmiş icra qanunvericiliyinin qanunun aliliyinin təmin olunması və hamının qanun qarşısında bərabərliyi, obyektivlik, ədalətlilik prinsiplərinə və Mülki Məcəllənin 6.1.1-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş mülki hüquq subyektlərinin bərabərliyi prinsipinə ziddir.

Belə ki, mahiyyət etibarilə ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi proseduru mülki hüquqi münasibətlərdir. Təsadüfi deyildir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun preambulasında göstərilmişdir ki, bu Qanun mülki hüquqi müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin icrasının təmin edilməsi ilə bağlı ipotekanın yaranması əsaslarını, onun dövlət qeydiyyatı, təmin olunmuş borcun və digər mülki hüquqi öhdəliyin ipoteka hesabına ödənilməsi qaydalarını, tərəflərin hüquq və vəzifələrini müəyyən edir, habelə bu sahədə digər münasibətləri tənzimləyir.

Mülki Məcəllənin 425-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.

            Mülki Məcəllənin 446.1-ci maddəsinə əsasən kreditor vaxtı çatmış və ona təklif olunmuş icranı qəbul etmirsə və ya borclunun öz öhdəliyini icra edə bilmək üçün ondan gözlədiyi hərəkətləri yerinə yetirmirsə, icranı gecikdirmiş sayılır.

            Bəzi hallarda isə məhkəmələrin belə mövqeyi nəticəsində arxayınlaşan ipoteka saxlayanlar ipoteka qoyanın ipotekaya xitam verilməsi ilə bağlı iddiasının məhkəmə tərəfindən ipoteka saxlayanın əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı hərracın təşkilatçısına ünvanladığı məktubu əsas götürərək təmin edilməyəcəyinə əmin olduqlarından ipoteka haqqında qanunvericilikdə müəyyən edilmiş 30 təqvim günü ərzində nəinki hərrac protokolu imzalamır, bununla yanaşı ipoteka qoyana əmlakın tələb həcmindən artıq olan vəsaiti (fərqi) qaytarmır, əmlakın əldə olunması ilə bağlı digər fiskal öhdəliklərini (Vergi Məcəlləsinin 150.3-1-ci, 159.7-ci maddələrinə əsasən müəyyən edilmiş vergiləri) icra etmir, bütün bunlar isə icra sənədinin qeyri-müəyyən vəziyyətdə saxlanılması, ipoteka qoyanların isə əmlak hüquqlarının pozulması ilə nəticələnir.

            Halbuki, “İpoteka haqqında” Qanunun 42.4-cü maddəsinə əsasən hərracda iştirak edən ipoteka saxlayan beh ödəmir. Hərracı udduğu halda, ipoteka saxlayan tələbinin məbləği həcmində alış qiymətini ödəməkdən azad olunur.

            “İpoteka haqqında” Qanunun 42.6-cı maddəsinə əsasən hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında müqavilə qüvvəsinə malik olan protokol imzalayırlar. Protokolun imzalanmasından imtina edilməsi Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 415-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur.

            “İpoteka haqqında” Qanunun 42.7-ci maddəsinə əsasən hərracı udmuş şəxs hərrac qurtardıqdan sonra ən geci 7 təqvim günü ərzində iştirak üçün verdiyi behi çıxmaqla alış qiymətini ödəməlidir... Alış qiymətinin ödənilməməsi bu Qanunla müəyyən edilmiş nəticələrə səbəb olur.

            “İpoteka haqqında” Qanunun 47.2-ci maddəsinə əsasən ipoteka predmetinə məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldildikdə ipoteka predmetinin satılmasından əldə olunan gəlir icra məmurlarının depozit hesabına daxil olduqdan sonra 7 təqvim günündən gec olmayaraq icra məmuru tərəfindən aşağıdakı qaydada bölüşdürülür:

47.2.1. ipoteka saxlayanın ipoteka ilə təmin olunmuş tələbinin, o cümlədən əsas borcun, faizlərin, öhdəliyin icra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi, yaxud icranın gecikdirilməsi nəticəsində dəbbə pulunun və (və ya) vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsinə (bu ödənişlər göstərilən ardıcıllıqla həyata keçirilir);

47.2.2. bu Qanunun 4.1.4-cü və 5-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş xərclərin ödənilməsinə;

47.2.3. sonrakı ipoteka saxlayan ipoteka hüququnu həyata keçirdikdə onun tələbinin ödənilməsinə;

47.2.4. bu Qanunun 47.2.1‒47.2.3-cü maddələrində qeyd edilən tələblər tam ödənildikdən sonra “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununda nəzərdə tutulmuş məbləğdə icra ödənişinin ödənilməsinə.

47.3. Birgə ipoteka saxlayanların tələbi ipoteka müqaviləsində müəyyən edilmiş qaydada, müəyyən olunmadıqda isə onların tələblərinə mütənasib olaraq bölüşdürülür.

            “İpoteka haqqında” Qanunun 47.4-cü maddəsinə əsasən bu Qanunun 47.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş ödənişlər həyata keçirildikdən sonra ipoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsaitin qalan hissəsi ipoteka qoyana qaytarılır.

            Mülki Məcəllənin 273-cü maddəsinə əsasən girov saxlayana və ya ipoteka saxlayana girov qoyulmuş və ya ipoteka ilə yüklü edilmiş əşyanı mənimsəmək hüququ verən hər cür razılaşma etibarsızdır.

Mülki Məcəllənin 298.2-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 298.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş ödənişlər həyata keçirildikdən sonra girov qoyulmuş əşyanın satışından əldə olunan vəsaitin qalan hissəsi girov qoyulmuş əşyanın satılmasından 10 (on) iş günü müddətində girov qoyana qaytarılır.

Mülki Məcəllənin 319.3-cü maddəsinə əsasən ipoteka ilə yüklü edilmiş obyektin alıcısı satınalma qiymətini ödəməyə borcludur.

Mülki Məcəllənin 319.6-cı maddəsinə əsasən ipoteka predmetinin satışından götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün yetərli deyildirsə, o, çatışmayan məbləği, əgər ipoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, borclunun başqa əmlakından almaq hüququna malikdir. Bu halda ipoteka saxlayanın ipotekaya əsaslanan üstünlük hüququ yoxdur. Əgər satışdan götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərindən artıqdırsa, artıq məbləğ ipoteka verənə qaytarılmalıdır.

Vergi Məcəlləsinin 150.1.13-cü maddəsindən görünür ki, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin, habelə torpaq sahələrinin açıq hərrac qaydasında təqdim edilməsi üzrə hərracın nəticələrini “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8.0.2-ci maddəsində müəyyən olunmuş protokolla təsdiq edən ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar ödəmə mənbəyində vergini tutmağa borcludur.

Vergi Məcəlləsinin 150.3-1-ci maddəsinə əsasən notarius və ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatları bu Məcəllənin 220.8-ci və 220.8-1-ci maddələrinə uyğun olaraq sadələşdirilmiş vergini hesablayaraq 1 (bir) bank günü ərzində dövlət büdcəsinə ödəyir və hesabat ayından sonrakı ayın 20-dən gec olmayaraq müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi forma üzrə bəyannaməni vergi orqanına verməyə borcludur.

Belə olan halda, qeyd olunan öhdəliklər icra olunmadan hərracın təşkilatçısı tərəfindən təkrar hərracın baş tutmaması barədə elan dərc edildikdən sonra ipoteka saxlayana əmlakın əldə edilməsinə dair protokolun təqdim edilməsi qadağan olunmalı, belə protokol təqdim olunmuşsa etibarsız hesab edilməli və ipoteka saxlayan təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində sadalanan mülki və fiskal öhdəlikləri icra etmədiyi və protokol imzalanmadığı halda ipoteka qoyanın ipotekaya xitam verilməsi ilə bağlı tələbi əsaslı hesab edilməlidir.

Doğrudur, təcrübədə bu və ya digər texniki və s. səbəblərdən hərracın təşkilatçısı tərəfindən təkrar hərracın baş tutmaması barədə KİV-də elanın dərc olunmaması, yaxud rəsmi internet saytında məlumatın yerləşdirilməməsi hallarına da təsadüf oluna bilər.

Bu halda ipoteka saxlayanın “İpoteka haqqında” Qanunun 44-cü maddəsinə müvafiq olaraq hərracın nəticələrinin etibarsızlığı barədə məhkəmə iddiası qaldırıla bilər. Qeyd olunan halların baş verməsinə baxmayaraq tərəflərin bununla bağlı iddia tələbi irəli sürməməsi keçirilmiş hərracların nəticələrinin doğruluğu və həqiqiliyi prezumpsiyasını ipoekaya xitam verilməsi ilə bağlı iddia tələbinə baxan məhkəmə tərəfindən Mülki Prosessual Məcəllənin 218.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq müstəqil şəkildə öz təşəbbüsü ilə keçirilmiş hərracların nəticələrinin mübahisələndirilməsinə əsas vermir.

Hərracın təşkilatçısı tərəfindən təkrar hərracın baş tutmaması barədə KİV-də elanın dərc olunmaması, yaxud rəsmi internet saytında məlumatın yerləşdirilməməsi hallarında ipoteka saxlayan hərracın nəticələrinin mübahisələndirilməsinə dair iddia tələbi irəli sürməmişsə, lakin ipoteka qoyan tərəfindən ipotekaya xitam verilməsi barədə iddia qaldırılmışsa bu zaman Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarının 3-cü bəndi tətbiq olunmalıdır. Belə ki, Qərarın 3-cü bəndinə əsasən ikinci hərrac keçirildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etmədikdə, ipoteka qoyan mülki məhkəmə icraatı qaydasında ipotekaya xitam verilməsini tələb edə bilər.

Beləliklə,

1. İpoteka saxlayanın təkrar hərracın baş tutmaması barədə KİV-də və (və ya) hərrac təşkilatçısının rəsmi internet saytında elanın dərc olunmasından sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25% az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Bunun üçün ipoteka saxlayana hərracın təşkilatçısı tərəfindən hər hansı xüsusi təklif, məktub, dəvətnamə və s. göndərilməsinə ehtiyac yoxdur. Hərrac təşkilatçısının bu halda öhdəliyi yalnız təkrar hərrac baş tutmadıqdan sonra bununla bağlı “İpoteka haqqında” Qanunun 43.2-ci maddəsinə müvafiq olaraq 3 təqvim günündən gec olmayaraq KİV-də və rəsmi internet saytında elan dərc etdirməsi kifayətdir.
2. Müvafiq elanın dərc edilməsindən sonra ipoteka saxlayan 30 təqvim günü ərzində bütün texniki, hüquqi, fiskal və s. məsələləri həll edərək (vergi öhdəliklərinin icra edilməsi, ipoteka qoyana əmlakın satış qiymətinin tələb həcmindən artıq hissəsinin qaytarılması, hərrac protokolunun imzalanması və s.) əmlakı “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-1-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydada, yəni müqavilə qüvvəsinə malik protokolun imzalanması ilə əldə etməlidir.
3. Hərracın təşkilatçısı tərəfindən əsassız olaraq belə protokolun təqdim olunmasından və ya imzalanmasından imtina edildikdə bununla bağlı aidiyyəti üzrə məhkəmədə ipteka predmetinin hərracdan əldə edilməsinə dair protokolun tərtib edilməsi və imzalanması öhdəliyinin hərracın təşkilatçısının üzərinə qoyulması ilə bağlı iddia qaldırmalıdır (Bu halda məhz belə iddianın qaldırılması əmlakın əldə olunması ilə bağlı iradə ifadəsi kimi qiymətləndirilə bilər).
4. Hərracın təşkilatçısı tərəfindən təkrar hərracın baş tutmaması barədə KİV-də elanın dərc olunmaması, yaxud rəsmi internet saytında məlumatın yerləşdirilməməsi hallarında ipoteka saxlayan hərracın nəticələrinin mübahisələndirilməsinə dair iddia tələbi irəli sürə bilər. Qeyd olunan hallarda belə iddia qaldırılmışsa bu zaman Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarının 3-cü bəndi tətbiq olunmalıdır. Belə ki, Qərarın 3-cü bəndinə əsasən ikinci hərrac keçirildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etmədikdə, ipoteka qoyan mülki məhkəmə icraatı qaydasında ipotekaya xitam verilməsini tələb edə bilər.